【第6回】民間住宅ローンとフラット35の特徴
住宅ローンを借りる際に、どこから借りるか？ さまざまな住宅ローンがあるため、選択に迷うことが多いと思います。そこで今回は、代表的な住宅ローンとして、銀行などが行う民間住宅ローンと、住宅金融支援機構によるフラット35について、その特徴を解説します。住宅ローン選びの参考にしていただければと思います。
民間住宅ローンの特徴
民間住宅ローンは、銀行、信用金庫、信用組合、労働金庫や、ＪＡ、一部の生命保険会社、住宅ローン専門会社、信販・クレジット会社など、さまざまな金融機関、会社で取り扱っている住宅ローンの総称です。
そのため、融資条件や金利などは、取り扱う金融機関・会社によってさまざまです。金利タイプは、変動金利（年2回金利を見直す）、固定金利期間選択型（当初定めた特約期間は固定金利）、固定金利型（全期間固定）の3種類を取り扱うところが多いです。各金融機関では、優遇金利を打ち出して、実際に借り入れる際に適用される金利が何％になるのか、注意が必要です。また、3種類の金利タイプのうち、変動金利と固定金利を選択するなど組み合わせてローンを組むことができるところもあり、金利タイプの選択に柔軟性があります。
融資条件は、取り扱い金融機関・会社によってさまざまですが、審査は、一般的にフラット35よりも厳しいといわれています。借入限度の目安となる返済負担率（年収に対する返済額の割合）は、25％から35％で、返済負担率を計算する際も、実際の金利ではなく、独自の基準金利を決めているケースが多く、予想した借入可能額よりも少なくなることもあるので注意が必要です。複数の金融機関・会社に事前に仮審査をしておくと、借入可能額の目安を知ることができ、住宅購入の際の資金計画を立てる上で安心です。融資条件が厳しい反面、購入する住宅の条件は、フラット35よりも比較的緩いと言えます。
その他、民間住宅ローンを利用する際の留意点として、団体信用生命保険（団信）に加入できること、所定の保証会社の保証を受けられることなどがありますが、身体的な事情で団信に加入できない場合、民間の住宅ローンは利用できません。また、団信の保険料は無料ですが、保証料が別途かかるケースがあるので、金利だけではなく、保証料の負担も考慮する必要があります。
フラット35の特徴
フラット35は、住宅金融支援機構による住宅ローンの証券化スキームを活用した住宅ローンで、上に挙げた民間住宅ローンを取り扱う金融機関・会社で取り扱っています。そのため、広い意味では、民間の住宅ローンと言えます。金利は、取り扱い金融機関等が自由に設定していますが、融資条件や住宅条件の一部については、住宅金融支援機構が定める条件に従うことになります。
フラット35は、長期固定金利の住宅ローンを民間の金融機関等で提供できるようにするための仕組みなので、金利タイプは、全期間固定になります。省エネルギー性、耐震性などに優れた住宅を取得する場合に、借入金利を一定期間引き下げるフラット35ｓの制度もあります。借入限度の目安となる返済負担率は、年収400万円未満は30％、400万円以上は35％の2区分で、シンプルです。また、返済負担率を計算する時の金利は、実際に借入をする際の金利となっているので、借入可能額の目安はつけやすいです。
民間の住宅ローンと比較して、融資条件がやや緩い反面、融資の対象となる住宅には、戸建住宅70㎡、マンション30㎡のように面積要件のほか、住宅の耐久性など、住宅金融支援機構の定める技術基準に適合する必要があります。したがって、フラット35の利用を検討する場合、住宅選びの段階で、フラット35の対象物件かどうか、確認するとよいでしょう。
その他、フラット35を利用する際の留意点として、保証人は不要のため、保証料はかかりませんが、団信は選択制となっている点です。団信は選択制というと、加入しなくても良いと考えがちですが、民間住宅ローンで団信に加入できなかったという特殊な事情を除いては、加入することをおすすめします。ただし、この場合、団信保険料は、フラット35の利用者の平均年齢40歳程度を基準に算出された保険料なので、30代の人の場合、民間の生命保険で代用する方がコストを抑えられる場合もあります。
まとめ
民間住宅ローンもフラット35も、種類が豊富です。複数のローンの見積もり（仮審査）を行って、返済金額やその他の融資にかかる諸費用全体で、比較することをお勧めします。また、住宅ローンの選択の際は、ファイナンシャルプランナーなどの専門家のアドバイスを受けると、自分にとって最適な住宅ローンを選択できるでしょう。住宅ローンの利息だけで1000万円を超えるケースも少なくありません。それを考えれば、相談料数万円は費用対効果を考えれば安いものだと思います。
（執筆：平野泰嗣）
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